Ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện cho thấy các quy định đã dần “bộc lộ” những bất cập, khó khăn, bên cạnh đó nhiều quy định trong Luật Đất đai có sự xung đột lớn một số luật, Nghị định, Thông tư có nội dung liên quan về đất đai, dẫn đến vướng mắc trong giải quyết, khắc phục, cụ thể như sau:
1. Khoản 2 điều 74 quy định“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”
Theo quy định trên thì giá đất để bồi thường về đất là giá đất tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất. Trên thực tế việc thực hiện thu hồi đất phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư của một số dự án thực hiện trong thời gian dài, theo tiến độ thực hiện dự án, nên dẫn đến giá đất cụ thể phê duyệt phục vụ công tác giải phóng mặt bằng của dự án không còn phù hợp tại thời điểm thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai chưa có hướng dẫn cụ thể việc giá đất cụ thể để bồi thường và tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng có hiệu lực trong thời gian bao nhiêu lâu và thời điểm nào phải ban hành lại Quyết định phê duyệt giá đất cụ thể để bồi thường về đất và tái định cư. Để giải quyết vướng mắc trên cho thấy cần quy định bổ sung về thời gian có hiệu lực và thời gian phải ban hành lại các quyết định phê duyệt giá đất cụ thể để bồi thường và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Khoản 1 Điều 92 Luật Đất đai quy định “Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.”
Tuy nhiên, tại điểm c khoản 1 Điều 65 quy định:
“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;”
Đối với các dự án được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án, nhà đầu tư phải tính toán hiệu quả trong suốt đời dự án, do đó để hạn chế tình trạng trục lợi chính sách trong trường hợp dự án có khả năng bị thu hồi.
3. Điều 90 về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi như sau “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.” Vậy, khi Nhà nước thu hồi đất phải quy định mức bồi thường riêng tại thời điểm thu hồi đất, không có mức giá chung thống nhất toàn tỉnh, dẫn đến tình trạng người có đất bị thu hồi không nhất trí với đơn giá thấp hơn, gây khó khăn, chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng.
Do vây, đối với nội dung nêu trên không quy định cụ thể nội dung, cách thức xác định, mà giao cho UBND cấp tỉnh xây dựng đơn giá 05 năm/lần để áp dụng cho thống nhất. Quy định nguyên tắc xác định đơn giá do cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành xác định. Vì vậy cần sửa đổi Điều 90 Luật Đất đai không quy định cụ thể nội dung, cách thức xác định, mà giao cho UBND cấp tỉnh xây dựng đơn giá 05 năm/lần để áp dụng cho thống nhất. Quy định nguyên tắc xác định đơn giá do cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành xác định.
4. Tại khoản 3 Điều 118 quy định “3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”. Điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư quy định “a) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;”.
Như vậy, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 118 Luật đất đai đối với dự án đầu tư có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư không hay chỉ cần thực hiện thủ tục xin giao đất. Việc quy định chưa rõ ràng giữa các Luật dẫn đến cả nhà đầu tư và cơ quan nhà nước gặp vướng mắc trong quá trình thực hiện.
5. Khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai năm 2013quy định “sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận”. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, quy định chồng chéo này đã gây khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục.
Cùng quy định về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 nhưng khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP yêu cầu nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT yêu cầu nộp đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản. Việc quy định mẫu đơn đăng ký khác nhau trong cùng một nội dung dẫn đến khó khăn khi triển khai khi thực hiện, gây phiền hà cho các tổ chức, cá nhân.
Điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đối với “Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền”. Tuy nhiên, tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 lại quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây “ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”, tại khoản 5 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”. Việc quy định chưa rõ ràng, chưa thống nhất (trên quy định thu hồi đất đối với truờng hợp đất giao, cho thuê không đúng đối tượng, dưới lại quy định không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất).
6. Chưa có quy định cụ thể về vị trí pháp lý giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất của Luật đất đai. Chưa thống nhất trong quy định về mục đích sử dụng đất, sự phân chia các nhóm đất, phân loại đất đai giữa quy định của Luật đất đai (Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường) và các chức năng sử dụng đất theo Tiêu chuẩn, Quy chuẩn về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị dẫn đến công tác cấp giấy phép xây dựng gặp vướng mắc. Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chưa được thống nhất với thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị gây khó khăn trong việc xác định trình tự, thứ bậc trong quản lý nhà nước về quy hoạch. Thời kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thống nhất với thời kỳ lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị nên thiếu đồng bộ trong việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng.
Xuất phát từ các bất cập nêu tại mục 6, cần xem xét sửa đổi bổ sung Luật đất đai năm 2013 theo hướng sau:
Thứ nhất, chỉnh sửa bổ sung các quy định của pháp luật theo hướng đồng nhất giữa các hệ thống văn bản pháp luật, hợp lý về mặt phân cấp quản lý để thuận lợi cho công tác tổ chức lập quy hoạch và quản lý quy hoạch.
Thứ hai, Bổ sung điều khoản quy định cụ thể về vị trí pháp lý giữa quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất; theo đó, đối với khu vực đô thị thì căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt.
Thứ ba, điều chỉnh bổ sung Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về phân loại, phân nhóm đất theo hướng đơn giản, ít loại nhóm đất và phù hợp với thực tế sử dụng đất tại khu vực đô thị như: Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp, đất khu công nghiệp, khu chế xuất, đất công viên cây xanh, đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật...
Thứ tư, điều chỉnh thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cho thống nhất với thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.
Thứ năm, điều chỉnh thời kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho thống nhất với thời kỳ lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và thời kỳ lập quy hoạch đối với hệ thống các quy hoạch quốc gia theo Luật quy hoạch năm 2017.
Thứ sáu, cần sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014; khoản 2 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; điều chỉnh điểm c Khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 và điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể, thống nhất đối với các trường hợp thu hồi đối với đất giao, cho thuê không đúng đối tượng và quy định, không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật đối với người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ bảy, việc sử dụng phần mềm quản lý đất đai chưa được phổ biến, thống nhất trên cả nước để mọi tổ chức cá nhân đều có thể truy cập thông tin về đất đai, tạo điều kiện minh bạch thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, thông tin về hiện trạng sử dụng đất chưa được quản lý thống nhất thành cơ sở dữ liệu quốc gia (theo Luật quy hoạch năm 2017) để có thể truy xuất, sử dụng vào mục đích quản lý chung của các cơ quan nhà nước có liên quan, gây lãng phí trong việc điều tra, khảo sát đánh giá hiện trạng sử dụng đất nhiều lần nhằm làm cơ sở lập các quy hoạch. Đề nghị quy định thống nhất phần mềm quản lý đất đai để mọi tổ chức cá nhân đều có thể sử dụng để truy cập thông tin về đất đai, tạo điều kiện minh bạch thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất./.